Theo chuyên gia, trong bối cảnh mặt bằng giá ngày càng cao và lãi suất có xu hướng nhích lên, chung cư tiếp tục đóng vai trò “đầu kéo” thị trường, đặc biệt tại các khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh. Ngược lại, các phân khúc mang tính đầu cơ như đất nghỉ dưỡng vẫn cần thêm thời gian để hồi phục niềm tin.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của batdongsan.com.vn cho biết, thị trường hai thành phố lớn nhất nước có điểm khác biệt. Trong khi Hà Nội đang bật lên nhờ nhu cầu bất động sản ở thật trong nội đô kết hợp với hiệu ứng lan tỏa từ các tuyến vành đai, tạo lực kéo cho phân khúc chung cư và nhà riêng. Thì thị trường TP.HCM được thúc đẩy bởi các dự án hạ tầng liên kết vùng và sự nổi lên của các đô thị vệ tinh, đáp ứng nhu cầu dịch chuyển ra ngoài trung tâm.
Ở phân khúc nhà riêng, giao dịch vẫn ổn định dù mức độ quan tâm chưa tăng mạnh. Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, tại trung tâm TP.HCM, giá rao bán nhà riêng quý 4/2025 phổ biến khoảng 210-286 triệu đồng/m2, cao gấp 1,4-2,2 lần chung cư. Khi dịch chuyển ra các quận như Bình Thạnh, Phú Nhuận, Quận 11 hay Quận 7, mức giá giảm còn 125-204 triệu đồng/m2, cho thấy áp lực giá đã giảm lại. Đáng chú ý, tại các quận vùng ven và TP. Thủ Đức, nhà riêng chỉ cao hơn chung cư 1,1-1,8 lần; ở các khu như Bình Chánh, Nhà Bè hay Quận 12 cũ, khoảng cách giá thu hẹp rõ rệt, tạo dư địa tăng giá tốt hơn cho phân khúc này. Trong khi đó, nhà mặt phố bán tại TP.HCM phục hồi nhẹ, dù mức độ quan tâm giảm 5% so với quý trước.
Thị trường cho thuê vẫn trầm lắng do lệch pha cung – cầu khi nhu cầu tập trung ở cận trung tâm nhưng nguồn cung lại nằm chủ yếu tại trung tâm. Nhà mặt phố ở Quận 2 cũ được chú ý nhờ mức giá cạnh tranh và lợi suất cho thuê tốt hơn các quận trung tâm truyền thống. Bất động sản tăng mạnh nơi có nhiều tiện ích và nhu cầu thực Đánh giá về xu hướng giá cả tại hai thành phố lớn, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn cho biết, về mặt bằng giá, có sự phân hóa rõ ràng giữa các loại hình bất động sản.
Giai đoạn tăng trưởng mạnh trước đây, đặc biệt ở Hà Nội, thường liên quan đến các loại hình ở thực và chung cư. Nhưng hiện nay, những bất động sản có xu hướng tăng mạnh hơn sẽ là những loại hình: (i) Gần các tiện ích cơ bản như metro vành đai. (ii) Đáp ứng đúng nhu cầu ở thực của người dân. Ngược lại, các loại hình như chung cư cũ, hoặc chung cư không tiện lợi, chỉ tăng theo sóng chung của thị trường thì gần như không còn khả năng tăng nữa. Đối với các loại hình mang tính chất đầu cơ như đất nghỉ dưỡng, sẽ cần thêm nhiều thời gian hơn trong các năm tiếp theo để hồi phục.
Bên cạnh đó, việc mặt bằng giá bất động sản ngày càng cao, tạo ra một xu hướng mới trong giới trẻ: họ chọn đi thuê thay vì mua nhà. Xu hướng này đang hỗ trợ cho câu chuyện đầu tư vào nhà có khả năng cho thuê, đặc biệt tại các thành phố lớn nơi nhu cầu vẫn rất lớn. Hiện xu hướng xuất hiện rất nhiều đại đô thị với quy mô hàng ngàn, thậm chí hàng chục ngàn hectađang và sắp hình thành, nguồn cung mới này sẽ đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân.
Đồng thời, nhà ở xã hội đang được đưa ra rất nhiều, điều này sẽ tác động đúng đến giá của phân khúc dân sinh đó. “Tuy nhiên, chúng ta không thể suy luận rằng việc tăng lượng cung ở phân khúc dưới trung bình sẽ làm giảm giá của các loại hình trung cấp trở lên. Bất động sản là các loại hình khác nhau và không hoàn toàn tương thích với nhau”, ông Quốc Anh nói. Cái quan trọng là phải phân tích giữa cung và cầu. Nếu sắp tới có xu hướng đẩy mạnh nguồn cung lớn vào các loại hình trung cấp, và nếu chúng nằm ở khu vực có mặt bằng giá tốt hơn, thì điều đó có thể hỗ trợ và giúp cho nền giá của các loại hình trung cấp trở nên dễ chịu hơn đối với người mua nhà trong giai đoạn tiếp theo. “Cần lưu ý rằng lãi suất vay đang có xu hướng tăng lên, và gói vay 5,5% cho người trẻ không còn nữa. Điều này sẽ ảnh hưởng đến giao dịch”, ông Quốc Anh nhấn mạnh.
Bên cạnh các khu vực đã ghi nhận mức tăng giá rõ nét tại Hà Nội và TP.HCM, thị trường bất động sản thời gian gần đây cũng xuất hiện một vùng động lực mới ở khu Đông Bắc phía Bắc, nơi hạ tầng logistics và công nghiệp quy mô lớn đang được đẩy mạnh triển khai.
Đáng chú ý, Cảng An Tây do Sun Group nghiên cứu và đầu tư được giới chuyên gia đánh giá là cú hích hạ tầng quan trọng, có khả năng tạo hiệu ứng lan tỏa tương tự các tuyến vành đai hay metro tại hai đô thị lớn. Với vai trò là cảng cạn – trung tâm logistics kết nối sản xuất, xuất nhập khẩu và chuỗi cung ứng, dự án này được kỳ vọng sẽ tái định hình không gian phát triển đô thị – công nghiệp tại khu vực Đông Bắc.
Theo nhận định từ giới chuyên gia và các báo cáo nghiên cứu thị trường, bất động sản nằm trong “vùng lõi” hoặc bán kính hưởng lợi trực tiếp từ các đại dự án logistics thường thiết lập biên độ tăng giá vượt trội so với mức trung bình toàn thị trường.
Sự hình thành của các trung tâm logistics quy mô lớn không chỉ đơn thuần là phát triển kho bãi, mà còn kéo theo sự hoàn thiện về hạ tầng giao thông và dịch chuyển dân cư cơ học. Trong hệ sinh thái này, dòng tiền đầu tư thông minh đang tập trung mạnh mẽ vào 3 nhóm bất động sản chủ lực:
Thứ nhất, phân khúc nhà ở tiêu chuẩn dành cho giới chuyên gia: Sự phát triển của các khu công nghiệp và trung tâm logistics hiện đại kéo theo sự gia tăng nhanh chóng của đội ngũ kỹ sư, chuyên gia nước ngoài và nhân sự cấp cao. Đây là nhóm khách hàng có khả năng chi trả tốt nhưng đòi hỏi khắt khe về chất lượng sống. Do đó, các dự án nhà ở được quy hoạch bài bản, đầy đủ tiện ích nằm cận kề các hub logistics luôn có dư địa tăng giá bền vững.
Thứ hai, nhà phố và đất ở pháp lý sạch ven các trục giao thông huyết mạch: Những bất động sản gắn liền với các trục đường kết nối trực tiếp giữa Cảng biển – Trung tâm Logistics – Khu công nghiệp sở hữu lợi thế thương mại tuyệt đối. Với yêu cầu ngày càng cao của thị trường giai đoạn mới, các sản phẩm đất ở có pháp lý rõ ràng (sổ đỏ/hồng sẵn sàng) tại các vị trí này được xem là “tài sản trú ẩn” an toàn, vừa có khả năng khai thác kinh doanh, vừa hưởng lợi từ đà tăng giá hạ tầng.
Thứ ba, bất động sản khai thác dòng tiền cho thuê: Sự dịch chuyển của chuỗi cung ứng kéo theo nhu cầu an cư thực tế của lực lượng lao động ổn định tại địa phương. Bất động sản hướng tới nhu cầu cho thuê dài hạn không chỉ giải quyết bài toán nhà ở cho người lao động mà còn mang lại dòng tiền đều đặn cho nhà đầu tư, đặc biệt trong bối cảnh các kênh đầu tư lướt sóng đang bị siết chặt.
Điểm khác biệt của khu Đông Bắc phía Bắc so với các “điểm nóng” trước đây là động lực tăng giá không đến từ đầu cơ ngắn hạn, mà xuất phát từ nhu cầu thực gắn với sản xuất, logistics và dịch chuyển chuỗi cung ứng. Điều này phù hợp với xu hướng chung của thị trường mà các chuyên gia đã chỉ ra: bất động sản chỉ tăng giá bền vững khi gắn với tiện ích hiện hữu và nhu cầu ở thực.
Tuy nhiên, trong bối cảnh mặt bằng pháp lý ngày càng được siết chặt và lộ trình minh bạch hóa dữ liệu bất động sản từ năm 2026, giới phân tích cũng lưu ý rằng chỉ những khu vực quanh các dự án hạ tầng lớn như Cảng An Tây có quy hoạch rõ ràng, pháp lý đầy đủ và khả năng khai thác thực tế mới có thể duy trì đà tăng giá. Ngược lại, các sản phẩm “ăn theo thông tin” hoặc phân lô tự phát sẽ đối mặt với rủi ro điều chỉnh, tương tự những gì đang diễn ra ở các thị trường tăng nóng trước đó.